Como construir um conjunto de comparáveis Airbnb que não o engane
Um framework detalhado para escolher anúncios comparáveis Airbnb, evitar maus comparáveis e usar dados ao nível da morada antes de analisar financeiramente um imóvel.
Resposta rápida
Um conjunto de comparáveis Airbnb útil inclui anúncios próximos que correspondem à localização, tipo de imóvel, capacidade de hóspedes, nível de qualidade, comodidades e caso de uso provável do imóvel alvo, excluindo outliers que distorcem pressupostos de preço ou procura.
Principais conclusões
- Maus comparáveis criam má análise financeira mesmo quando a matemática da folha de cálculo está correcta.
- O melhor conjunto de comparáveis começa perto da morada e expande apenas quando necessário.
- Tipo de imóvel, capacidade de hóspedes, qualidade e caso de uso importam mais do que a distância pura.
- Outliers devem ser estudados, não simplesmente incluídos na média do modelo de receita.
Porque os conjuntos de comparáveis importam tanto
Um conjunto de comparáveis Airbnb é o grupo de anúncios próximos que usa para entender o que os hóspedes podem pagar, quanta concorrência existe e se o seu imóvel alvo pode destacar-se. Se o conjunto de comparáveis estiver errado, todos os números a jusante tornam-se menos fiáveis.
Investidores cometem frequentemente dois erros. Ou comparam com todos os anúncios próximos, o que cria médias ruidosas, ou escolhem apenas os anúncios com melhor aspecto, o que cria expectativas inflacionadas.
Um bom conjunto de comparáveis é disciplinado. Deve representar os anúncios que um hóspede compararia realisticamente com o seu imóvel ao reservar.
Comece pela escolha do hóspede, não pelo seu modelo
O comparável certo não é simplesmente um anúncio com o mesmo número de quartos. É um anúncio que compete pela mesma decisão do hóspede. Um apartamento para teletrabalho, uma casa de praia familiar, um condomínio para fim-de-semana de evento e uma moradia de luxo podem comportar-se de forma diferente mesmo com o mesmo número de quartos.
Pergunte o que o hóspede está a tentar fazer. Está a visitar família, a trabalhar remotamente, a assistir a um evento, a ficar perto de um hospital, a fazer uma viagem de praia ou a reservar uma escapadela urbana? A resposta molda quais anúncios são verdadeiros concorrentes.
- Contexto de localização igual ou semelhante
- Capacidade de hóspedes e disposição de camas semelhantes
- Tipo de imóvel e nível de qualidade semelhantes
- Perfil de comodidades semelhante
- Propósito de viagem ou driver de procura semelhante
Use a distância com cuidado
A distância importa, mas não é perfeita. Em cidades densas, três quarteirões podem mudar a procura. Em mercados de resort, uma curta distância da praia, teleférico de ski, centro histórico ou paragem de transportes pode mudar preços. Em mercados rurais, o raio de comparáveis pode precisar de ser mais amplo porque a oferta é mais fina.
Comece perto da morada alvo com o AirRenda. Se houver anúncios relevantes suficientes próximos, resista ao impulso de alargar o conjunto apenas para encontrar preços mais altos. Se não houver anúncios relevantes suficientes próximos, expanda com cuidado e documente porque cada comparável mais alargado ainda pertence.
Remova os anúncios errados
Médias são fáceis de corromper. Uma propriedade de luxo, um quarto subvalorizado, uma unidade boutique profissional ou um anúncio desactualizado podem distorcer o quadro. Não elimine outliers porque são inconvenientes, mas rotule-os claramente.
Alguns outliers ensinam-lhe algo. Um comparável premium pode mostrar o que é possível com design excepcional. Um comparável fraco pode mostrar o piso para má execução. Nenhum deve tornar-se automaticamente o caso base.
- Exclua quartos quando analisa financeiramente uma casa inteira.
- Separe anúncios de luxo do inventário standard.
- Não compare anúncios fracamente avaliados com um plano de reposicionamento premium.
- Cuidado com operadores estilo hotel se o seu imóvel não pode igualar o nível de serviço.
- Trate preços invulgarmente altos ou baixos como sinais a investigar.
Leia avaliações como evidência de mercado
Avaliações não são apenas prova social. Podem revelar padrões de procura, expectativas dos hóspedes, pontos de fricção e queixas repetidas. Um comparável com muitas avaliações fortes sugere que hóspedes já aceitam essa localização e tipo de imóvel. Um comparável com avaliações fracas pode ter pior desempenho por razões não relacionadas com procura de mercado.
Procure linguagem repetida nos comentários dos hóspedes. Menções a caminhabilidade, estacionamento, ruído, check-in, limpeza, vistas, configuração de trabalho ou proximidade a atracções podem ajudá-lo a entender porque hóspedes reservam nas proximidades.
Traduza o conjunto de comparáveis em cenários
Depois de construir o conjunto de comparáveis, não salte directamente para um número de receita. Converta os comparáveis em pressupostos conservador, base e optimista. O caso conservador deve usar comparáveis alcançáveis sem execução perfeita. O caso optimista deve exigir razões claras.
Se o negócio só funciona quando o seu imóvel tem o desempenho do melhor comparável da zona, a margem de segurança é fina. Se funciona perto do meio de um conjunto de comparáveis justo, a tese é mais forte.
Como o AirRenda se encaixa
O AirRenda ajuda investidores a começar o processo de comparáveis ao nível da morada. Dá contexto sobre anúncios próximos, densidade, preços, mistura de tipos de imóvel, concorrentes e AirRenda Score.
A ferramenta não remove o julgamento. Dá-lhe um ponto de partida estruturado para que o seu julgamento seja aplicado ao mercado local certo em vez de a uma média ampla da cidade.
Perguntas frequentes
Quantos comparáveis Airbnb preciso?
Não há um número universal. Use comparáveis relevantes suficientes para entender o intervalo local, mas priorize qualidade e semelhança sobre uma contagem grande.
Os comparáveis Airbnb devem basear-se apenas na distância?
Não. A distância importa, mas tipo de imóvel, capacidade de hóspedes, qualidade, comodidades, avaliações e caso de uso do hóspede também determinam se um anúncio é um verdadeiro comparável.
O AirRenda pode ajudar a encontrar comparáveis Airbnb?
O AirRenda ajuda investidores a rever actividade de anúncios próximos, contexto de concorrência, intervalos de preços, densidade e mistura de tipos de imóvel em torno da morada alvo.
Transforme o artigo numa triagem por morada
O AirRenda ajuda-o a verificar actividade STR próxima, concorrência, contexto de preço por noite e bandas de pontuação para o imóvel que está a avaliar.